2017房产估价师《师理论与方法》模拟试题及答案
一、单选题
1.房地产估价师从某种意义上讲是( B )房地产的价值
A.发明 B. 发现 C. 创造 D.稳定
2.一种资产只有同时具有( B )的特性，才真正需要专业估价
A.独一无二和共给有限 B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样
5.从房地产估价来看，( D )
A.土地即田地、地面 B.土地是自然物、自然力或自然资源
C.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”
D.土地是三维立体的，是指地球的表面及其上下一定范围内的空间
6.关于房地产的十个主要特性中，下列说法有误的是( A )
A.可移动性、独一无二性、易变现性 B.相互影响性、易受限制性
C.寿命长久性、数量有限性、用途多样性 D.价值高大性、保值增值性
7.把房地产分为居住房地产和非居住房地产是按下列哪项划分的( B )
A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段
8.房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是( D )
A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产的供求状况
C.全国本类房地产的供求状况 D.本地区本类房地产的供求状况
10.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%,楼面
地价为2000 元/㎡，则土地单价为( C )元/㎡
A.1000 B.2000 C.2500 D.5000
二、多选题
1.房地产估价是指房地产估价师(ABCD )，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。
A.根据估价目的 B.遵循估价原则 C.运用估价方法 D.按照估价程序
2. 房地产估价人员应遵守的职业道德包括( ACD )
A.应保持估价的独立性，回避自己、近亲属或其他有厉害关系人的估价业务
B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得
将托人的资料公开或泄露给他人
C.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，
也不得恶意降低收费进行不正当竞争
D.应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价
4.以下那些因素会造成住宅类房地产价格水平下降(ABD )
A.靠近城市主干道 B.靠近酒厂 C.靠近高等学校 D.靠近铁路线
5.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( ACD )
A.不同的房地产价格影响因素引起房地产价格变动的方向和程度不尽相同
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降
6.在房地产交易环节中需要卖方缴纳的税费有( CD )
A.契税 B.印花税 C.所得税 D.土地增值税
7.以下是房地产估价原则的.有( BCD )
A.公平、公正、公开原则 B.独立、客观、公正原则
C.最高最佳使用原则 D.估价时点原则
9.以下难以使用市场法估价的房地产有(ACD )
A.学校 B.写字楼 C.古建筑 D.纪念馆
10.影响房地产价格的国际因素主要有( ABCD )
A.世界经济状况 B.国际竞争状况 C.政治对立状况 D.军事冲突状况
14. 非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如( ABC )等
A.未开发的土地 B.行政办公楼 C.教堂 D.汽车加油站
15.房地产是( ACD )三者的结合
A.实物 B.货币 C.权益 D.区位
三、判断题
1.狭义的建筑物主要指构筑物。( )
2.临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况调整。( )
3.房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。( )
4.成本法不可评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。( )
5.房地产价格受供求因素影响，与供给成正比。( )
6.城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。( )
7.评估再次抵押的房地产的抵押价值的，不应作为抵押估价的估价对象;如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。( )
8.谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。( )
9.估价时点除了说明评估估价对应的时间，还说明评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。( )
10.市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。( )
11.运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否则就不适宜采用这种方法。( )
12.在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。( )
13.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在当对该宗土地的使用强度超过一定的限度后，土地收益开始下降。( )
14.从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。( )
15.对于建筑物的可修复部分，可直接将估算修复所需费用作为折旧额。( )
参考答案：××××× √√××√ ×××√√
